刚刚，深圳租赁新政出台！允许商改住+“农民房”规模化租赁

刚刚，深圳出台《深圳市人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》。加大租赁住房建设和供应力度，允许商改住，城中村开展规模化租赁。

划重点

一、完善住房租赁监管机制。

进一步完善住房租赁监管机制，保障市场主体从事住房租赁经营的合法权益；完善住房租赁法规规章和行业管理体系，维护依法经营、诚实守信、公平交易的市场秩序；培育和规范住房租赁行业，提升住房租赁企业的规模化、专业化、规范化水平。

二、培育住房租赁市场供应主体。

鼓励房地产企业拓展住房租赁业务。支持房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务。鼓励试点商品房开发销售与租赁经营一体化的运作模式，鼓励房地产企业规模化租赁经营各类园区（含总部基地、产业园区、大学园区等）的配套住房、商务公寓，并通过完善公共配套设施、引入专业物业管理等措施，满足周边就业人员的居住需求，促进职住平衡。

三、完善公共租赁住房管理。

提高公共租赁住房运营保障水平。市住房建设部门会同市人才安居集团负责共同搭建专业化、规模化的公共住房租赁平台，通过自行建设或收购、租赁商品房、企业自有用房，出租给中低收入家庭、各类人才等需求人群。

四、加大租赁住房建设和供应力度。

加强租赁住房规划和用地供应。市规划国土部门应结合我市住房供需状况等因素，在住房建设规划中合理确定租赁住房供应规模，并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排。加大各类园区（含总部基地、产业园区、大学园区等）的配套住房、商务公寓只租不售或限期销售用地的供应，进一步完善租赁住房供地方式，新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的，出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限；落实市委市政府《关于完善人才住房制度的若干措施》（深发〔2016〕13号）有关规定，并适度提高企业自持出租的住房比例。

五、完善住房租赁立法和支持政策。

加大对个人租赁住房的支持力度，提高住房公积金用于支付房租的比例，鼓励住房租赁企业优先为取得保障性住房轮候资格的家庭提供租赁服务。非深圳户籍承租人可按照《深圳经济特区居住证条例》等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。

六、加强住房租赁市场监管。

住房租赁合同期限内，租赁双方应履行合同约定，任何一方均不得随意解除、修改合同；出租人无正当理由不得解除合同，合同期内不得单方面提高租金，不得随意克扣押金，同时要积极履行安全管理责任；承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用住房和室内设施，并按时支付租金。按照《深圳经济特区合同格式条款条例》有关规定，制定推行全市统一的租赁合同示范文本，明确租赁双方的权利义务。

附原文

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深圳市人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场

的实施意见

各区人民政府，市政府直属各单位：

为贯彻落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）和《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（粤府办〔2017〕7号）有关要求，加快培育和发展我市住房租赁市场，经市政府同意，现提出以下实施意见。

一、总体要求

（一）指导思想。全面贯彻党的十八大、十八届三中、四中、五中、六中全会和中央经济工作会议、中央城镇化工作会议、中央城市工作会议精神，认真落实国务院和省委、省政府决策部署，以规范和发展住房租赁市场为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展，满足我市中低收入家庭和各类人才住房需求。

（二）任务和目标。进一步完善住房租赁监管机制，保障市场主体从事住房租赁经营的合法权益；完善住房租赁法规规章和行业管理体系，维护依法经营、诚实守信、公平交易的市场秩序；培育和规范住房租赁行业，提升住房租赁企业的规模化、专业化、规范化水平。到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系；基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，实现城市居民住有所居的目标。

二、培育住房租赁市场供应主体

（三）发展专业化住房租赁企业。充分发挥市场作用，提高住房租赁企业规模化、专业化水平，调动租赁企业积极性，鼓励企业通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，开展规模化租赁业务。落实国家关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的相关支持政策，促进大、中、小住房租赁企业协同发展。（责任单位：市规划国土委、市财政委、市地税局、市房屋租赁办，责任单位为多个单位的，排在第一位的为牵头单位，下同）

（四）鼓励房地产企业拓展住房租赁业务。支持房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务。鼓励试点商品房开发销售与租赁经营一体化的运作模式，鼓励房地产企业规模化租赁经营各类园区（含总部基地、产业园区、大学园区等）的配套住房、商务公寓，并通过完善公共配套设施、引入专业物业管理等措施，满足周边就业人员的居住需求，促进职住平衡。〔责任单位：各区政府（含新区管委会，下同），市规划国土委〕

（五）引导各国有企事业单位开展规模化租赁业务。引导国有企事业单位拓展住房租赁业务，自行或委托专业化住房租赁企业开展自有住房、商务公寓的规模化租赁。允许将符合条件的国有企事业单位经营管理的租赁住房纳入公共租赁住房或人才住房体系。（责任单位：各区政府，市国资委、市财政委、市住房建设局）

（六）鼓励原农村集体经济组织及继受单位开展规模化住房租赁业务。鼓励原农村集体经济组织及继受单位成立住房租赁企业或委托专业化的住房租赁企业，将符合安全、质量、消防、卫生等条件的住房统一出租、规范管理，并委托物业服务企业提供服务，享受住房租赁企业相关的政策优惠。（责任单位：各区政府，市房屋租赁办）

三、完善公共租赁住房管理

（七）加大公共租赁住房供应力度。落实我市人才住房和保障性住房有关政策，加大建设力度、完善公共配套、优化空间布局。鼓励各区政府、前海管理局、市人才安居集团（包括其子公司）将自建、购买或承租的各类居住用房作为人才住房或保障性住房开展租赁经营。（责任单位：各区政府，市规划国土委、市住房建设局、市人才安居集团、前海管理局）

（八）推进公共租赁住房货币化。全面构建实物保障和货币补贴相结合的公共租赁住房供应体系，并逐步提高货币补贴的比例，探索发行住房租赁券，创新货币补贴形式。完善租赁补贴制度，按照我市住房保障有关规定，结合市场租金水平和保障对象实际情况，合理确定租赁补贴标准。（责任单位：各区政府，市住房建设局、前海管理局）

（九）提高公共租赁住房运营保障水平。市住房建设部门会同市人才安居集团负责共同搭建专业化、规模化的公共住房租赁平台，通过自行建设或收购、租赁商品房、企业自有用房，出租给中低收入家庭、各类人才等需求人群。探索采取购买服务或政府和社会资本合作（PPP）模式，将现有政府投资的公共租赁住房交由专业化的租赁企业运营管理，不断提高管理和服务水平。（责任单位：市住房建设局、市人才安居集团）

四、加大租赁住房建设和供应力度

（十）加强租赁住房规划和用地供应。市规划国土部门应结合我市住房供需状况等因素，在住房建设规划中合理确定租赁住房供应规模，并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排。加大各类园区（含总部基地、产业园区、大学园区等）的配套住房、商务公寓只租不售或限期销售用地的供应，进一步完善租赁住房供地方式，新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的，出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限；落实市委市政府《关于完善人才住房制度的若干措施》（深发〔2016〕13号）有关规定，并适度提高企业自持出租的住房比例。（责任单位：市规划国土委、市住房建设局）

（十一）允许商业用房按规定改建为租赁住房。在符合城市规划和公共配套要求的前提下，经行政主管部门同意，允许已建成并空置的商业建筑以宗地为单位按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变并按规定调整土地用途，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行，市住房建设、公安消防等职能部门按照商业用房改建后的实际使用功能开展质量和消防审批工作，改建后的住房仅限租赁或整体转让，不得分割转让或以“以租代售”等形式变相分割转让。（责任单位：市规划国土委、市发展改革委、市住房建设局、市公安局、市水务局、深圳供电局）

（十二）允许现有住房按规定改造后出租。住房改造必须按照国家和地方的住宅设计规范开展，不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施、防水功能、排污功能完好有效；不得损坏或擅自变动房屋承重结构、主体结构、影响房屋安全；不得加建卫生间、厨房。允许现有成套住房以原设计的房间为最小单位对外出租，但人均租住建筑面积不得低于6平方米，厨房、卫生间、阳台和地下室不得出租供人员居住。禁止出租人、住房租赁企业将原设计的房间再次分割改造为“房中房”对外出租，公安消防、各区规划土地监察和住房建设部门要加大检查力度、依法查处。（责任单位：市住房建设局、市公安局、前海管理局，各区政府）

（十三）引导“城中村”通过综合整治开展规模化租赁。各区政府至少要组织开展一项“城中村”规模化租赁试点工作（有条件的区可以街道为单位开展试点工作），引导各原农村集体经济组织及继受单位通过综合整治提升“城中村”的品质，将符合安全、质量、消防、卫生等条件和违法建筑查处相关规定的“城中村”改造成租赁住房并对外长期租赁经营。市住房建设、公安消防监管部门要按照《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑消防监督管理办法》（深公消〔2014〕15号）等规定对“城中村”的整治提升进行技术指导，并在整治完毕后进行质量检测和消防验收、备案手续；对于各原农村集体经济组织及继受单位投资“城中村”消防治安、环境卫生及水电燃气管网改造的，区级财政给予适当补贴。（责任单位：各区政府，市公安局、市住房建设局、市房屋租赁办）

五、完善住房租赁立法和支持政策

（十四）进一步完善住房租赁法规规章。严格落实国家关于住房租赁的有关法律法规，进一步完善我市住房租赁管理的有关规定，修订完善深圳市出租屋管理若干规定，增加住房租赁市场管理等相关内容，允许产权手续不完善、但经济利益关系已经理顺的“城中村”以及其他建筑，在符合规划、消防、安全、环保政策的前提下，用于住房租赁经营并纳入住房租赁合同备案管理。（责任单位：市规划国土委、市法制办、市住房建设局、市房屋租赁办）

（十五）完善住房租赁支持政策。加大对个人租赁住房的支持力度，提高住房公积金用于支付房租的比例，鼓励住房租赁企业优先为取得保障性住房轮候资格的家庭提供租赁服务。非深圳户籍承租人可按照《深圳经济特区居住证条例》等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。（责任单位：市住房建设局、市卫生计生委、市公安局、市教育局）

（十六）给予交易便利和税收优惠。对房地产开发企业利用新建用房开展规模化租赁业务结束后出售用房的，按照新建商品房标准办理销售、不动产登记手续及按规定缴纳相关交易税费。落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》关于税收优惠的有关规定，对依法登记备案的住房租赁企业、机构、个人和中介机构，给予税收优惠政策支持。各区政府协助税务部门做好住房租赁市场税收的管理和服务工作。（责任单位：各区政府，市规划国土委、深圳国税局、市地税局、前海管理局）

（十七）提供金融支持。人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、市金融办要鼓励商业银行和资本市场对住房租赁企业提供信贷支持、股权投资。鼓励符合条件的住房租赁企业或经营住房租赁业务的企业通过IPO、债券及不动产证券化产品等方式融资，稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。（责任单位：市金融办、市发展改革委、人民银行深圳市中心支行、深圳银监局）

六、加强住房租赁市场监管

（十八）明确租赁双方权利义务，规范租赁合同管理。住房租赁合同期限内，租赁双方应履行合同约定，任何一方均不得随意解除、修改合同；出租人无正当理由不得解除合同，合同期内不得单方面提高租金，不得随意克扣押金，同时要积极履行安全管理责任；承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用住房和室内设施，并按时支付租金。按照《深圳经济特区合同格式条款条例》有关规定，制定推行全市统一的租赁合同示范文本，明确租赁双方的权利义务。按照住房城乡建设部要求，在继续规范商品住房交易合同网上签约的同时，逐步实现租赁合同网上签约。落实《城市房地产管理法》《商品房租赁管理办法》等法律法规规定，住房租赁合同订立30日内，到所在地住房租赁主管部门登记备案。（责任单位：市房屋租赁办、市规划国土委、市市场和质量监管委）

（十九）健全完善租赁信息动态监测体系，加强住房租赁价格指导。市住房建设部门要在市房屋租赁办现有信息系统的基础上搭建全市统一的住房租赁交易服务平台，提供便捷的租赁信息发布服务，及时披露租赁住房供应总量、租赁人口、租金等信息，要加强住房租赁价格指导，完善现有住房租赁指导价格制度，引导市场合理定价；各区政府要指导街道、社区等基层组织推行住房租赁网格化管理，切实做好住房租赁基本信息登记工作，要检查、督促出租人按照《深圳经济特区居住证条例》关于居住登记相关规定，及时做好非深户籍人员的居住登记主动申报工作。（责任单位：市住房建设局、市房屋租赁办、前海管理局，各区政府）

（二十）规范住房租赁行业秩序。参照商品房销售资金监管制度，探索建立租赁资金监管制度。加强对住房租赁企业和经纪机构的监管，建立健全住房租赁企业和房地产经纪机构备案制度，强化住房租赁行业信用管理，通过行业组织实施自律管理，褒扬诚信、惩戒失信，推动租赁企业和经纪机构规范、诚信经营。市房屋租赁主管部门会同租赁行业自律组织，组织各住房租赁企业将从业人员信息、提供房屋租赁或中介服务的信息报送给住房租赁交易服务平台。（责任单位：市房屋租赁办、市住房建设局、市规划国土委）

（二十一）加强租赁行业管理，明确各部门职责分工。加快全市住房租赁管理体制改革，理顺住房租赁管理与人口管理、社会治安管理等关系，建立市规划国土、租赁管理、住房建设、公安、市场监管等部门和各区政府联合监管体制，明确职责分工。市规划国土委作为全市房地产主管部门负责全市住房租赁市场管理的统筹协调和政策制定工作；市住房建设局负责公共租赁住房租赁管理和质量检测工作，负责全市住房租赁交易服务平台的搭建工作；市、区房屋租赁管理部门负责住房租赁的日常管理和监管工作；市公安局负责出租住房治安管理和住房租赁当事人居住登记，督促指导各原农村集体经济组织及继受单位、物业服务企业排查安全隐患；市市场和质量监管委负责租赁价格和广告的监管，完善住房租赁企业的注册登记，负责将住房租赁企业的经营范围统一规范为住房租赁经营。（责任单位：市编办、市规划国土委、市房屋租赁办、市市场和质量监管委、市住房建设局、市公安局、前海管理局，各区政府）

各区、各有关部门要充分认识加快培育和发展住房租赁市场在调整住房需求结构、降低创业营商成本、完善住房供应体系等方面的重要意义，要加强组织领导，健全工作机制，做好宣传引导，营造良好环境。各区、各有关部门应根据本实施意见，研究制定具体操作细则，确保各项工作得到贯彻落实。

深圳市人民政府办公厅

2017年9月22日

回顾

 8月28日发布的意见稿 

政策点归纳

1、依托现有或新成立市属国有企业，于2017年底前筹建3-5家国有住房租赁企业。

2、“十三五”期间，除人才住房和保障性住房外，国有住房租赁企业还应通过新建、改建、收购、租赁、资产划转等方式收储不低于10万套房源，开展租赁业务。

3、各区、新区应于2017年底前至少要组织开展一项“城中村”规模化租赁试点工作。“十三五”期间，收储不低于100万套（间）村民自建房或村集体自有物业。

4、“十三五”期间，鼓励300家房地产开发、经纪、物业管理企业或其他市场主体转型为住房租赁企业或设立子公司拓展住房租赁及其他“管家式”业务，推动住房租赁经营品牌化、规模化、专业化发展。

5、“十三五”期间，鼓励300家各类产业园区、总部基地、大学城区管理机构及驻地单位，利用其自有或管理的配套职工宿舍、公寓和住房，开展专业化、规模化租赁经营。

6、对依法登记备案的住房租赁企业、机构、个人和中介机构，给予税收优惠政策支持。

7、对个人出租住房的，增值税减按1.5％的税率缴纳；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6％的增值税税率；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，按照5％的征收率缴纳增值税。

8、对个人出租住房所得，减半征收个人所得税；对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。

9、自2017年8月起，以招拍挂方式出让的商品住房用地除按规定配建一定比例的保障性住房或人才住房外，还应按不低于规划建筑面积20%的比例建设自持租赁住房，自持年限为70年。

10、福田、罗湖、南山等住房供需矛盾突出的区应当在完成“十三五”期间保障性住房筹集建设供应任务的基础上，通过发放租赁补贴等方式增加货币补贴的覆盖比例。

11、除福田、罗湖、盐田区外，其他行政区、新区、前海深港现代服务业合作区应于2018年6月底前至少供应一宗地块用于全部建设自持租赁住房或商务公寓，租赁住房自持年限为70年，商务公寓自持年限为40年。

12、在现有50%的基础上，研究提高住房公积金缴存额用于支付房租的提取比例，进一步加大住房公积金对个人承租住房的支持力度。（完成时限：2017年12月）

13、建设政府住房租售交易服务平台。搭建政府住房租售交易服务平台（以下简称“租售平台”），并于2018年6月底前上线运行。

14、鼓励符合条件的住房租赁企业或经营住房租赁业务的企业通过IPO、债券及不动产证券化产品等方式融资。

插图：肖俊豪

业内解读

01

李宇嘉

深圳市房地产研究中心高级研究员

深圳未来供应新增租赁住房力度 应是全国最大

意见稿与全国的大环境大背景是完全一样的，但是有一个很大的不同：

第一个亮点城中村：

1、我们结合深圳租赁市场的现状，对城中村进行盘活存量合理利用。因为深圳从租赁占比来讲是全国最高的，70%的住房是处于租赁状态，80%的人口在租房。

承接这些租赁主要是城中村的住房，城中村的住房过去和现在以及未来都将成为深圳租赁市场供应的主体。城中村的住房首先的原则就是租赁关系是合法的，尽管房屋产权不合法。只要租赁关系合法就能备案，备案了就受到了国家法律的保护，就是保护承租人出租人的权益。

2、只要备案了，租赁关系是合法的，那么就可以享受基本的公共服务。深圳已经实现了，城中村的住房只要有租赁合同就可以享受公办积分制排队入学的公共服务。我们将根据国家关于租售同权租售同享公共服务的这个大原则，将增加城中村租赁住房的公共配套。在未来的棚户区改造城市更新的过程中将会留足空间来给城中村做配套。

3、要制定城中村消防和质量安全的标准。

我们认为一方面就是承认它的租赁关系的合法地位，另外，就是说增加公共配套服务，主要是以政府为主增加公共配套服务。另外，在安全消防标准上面制定标准，提高房屋的质量，增加它是长远的租赁收益。

最后，对城中村就是加强二房东和黑二房东的管制。下一步对二房东，我们要通过这种统一的租赁合同，转租的备案，要登记企业，还要不得随意涨租不得驱赶租客等等方面的措施来规范二房东。

第二个亮点优化城市空间资源配置探索这种商业建筑改租赁：

我们的四大大支柱产业和七大战略新兴产业对经济贡献达到百分之八十。但我们的存量空间结构的仍以传统工业、商业办公为主，这样的话就不适应人口密集新兴产业占主导，这种空间的诉求。所以在城市更新中对于人口产业密集区域，在更新的过程中更大量的建设租赁住房，配建租赁住房。

第三个亮点是我们在未来的新房供应里面租赁住房占绝对的主体：

首先是棚改里面除了拆迁安置以外剩下的全部建人才住房，主要是特区内的。另外的十三五到四十万套保障性住房的30%的最低收入保障住房的我们是要建设公租房。那么另外就是70%的人才住房中又有70%要全部建人才租赁住房。

总的就是从这个角度来讲，深圳在未来供应新增租赁住房上的力度和占比应该在全国应该是最大的。

02

牛浩思

咚咚找房新房专家

有利于住房需求长期稳定 房企面临新发展规划

1、这个文件应该是响应购租并举的思路，完善深圳此类城市的居住问题，对无能力或无意愿购买住房的市民，提供更有保障的住房空间。通过开拓存量房资源，做大租赁市场的办法来解决。

2、除现有的保障房、人才房体系外，新增国有住房租赁企业体系，以及根据深圳存量房市场的特色，规范化自建房，通过引入多家国企运营管理，实际是开拓了政府管理的租赁房源渠道。

3、市场方面，鼓励房企等机构推动租赁市场平台建设。对日后新增用地除保障房，人才房外，还需配建租赁房，无疑进一步增加了房企的开发运营和开发成本。房企等机构面临新的发展规划。

4、对自建房等小产权房规范化管理，想法和思路不错，官方层面一直以来都有过类似的想法，以规范租赁市场为口子介入，等于撕开了集体用地存量房的改造思路。但难度不小，施行不易。对现有的小产权房可以说有一定的价值认可，价格可能会有所抬高。

5、虽说房价是货币现象等综合影响，但未来深圳土地被更多的资源占有后，可能会继续分化走高。当然，规范、发展、壮大租赁市场，可能有利于住房需求的长期稳定，却不影响房子的金融属性等需求。

来源：咚咚找房

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